그랜트 카돈(Grant Cardone), 전용기 영상으로 개인 투자자 돈을 모아 아파트 53억 달러어치를 굴리기까지

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그랜트 카돈(Grant Cardone)의 개인 재산은 공시된 적이 없음.
대신 그의 회사가 관리하는 아파트 단지 44곳과 사무실 건물 2채의 값은 약 53억 달러라고 2026년 4월 SEC(미국 증권거래위원회) 공시에 적혀 있음.
이 값은 빌린 돈까지 합친 건물 값이고, 대부분은 그가 모은 개인 투자자 1만 7,000여 명과 은행의 돈임.
들고 시작한 건 그의 말로는 열 살에 아버지를 잃은 집과 스물다섯 살까지 이어진 약물 중독이었음.
그는 전용기를 내세우는 '10배 법칙' 강사로 유명함.
2023년 본인 유튜브에서 그는 18살부터 25살까지 약물을 했다고 말했음.
25살 때 어머니가 더는 집에도 일터에도 오지 말라고 했고, 24시간 뒤 치료 센터에 들어갔다고 함.
회계학 학위가 있었고, 싫어하던 영업 일에 매달렸다고 함.
그는 자동차를 팔았고, 차를 판 날은 약을 하지 않아도 됐다고 2019년 영상에서 말했음.
그 뒤 자동차 판매점들에 영업 교육을 팔았다고 함.
2011년 4월에는 미국 출판사 와일리에서 책 'The 10X Rule'을 냈음.
목표를 10배로 잡고 10배로 움직이라는 내용이었음.
부동산은 작게 시작했음.
2017년 영상에서 그는 첫 부동산이 휴스턴의 단독주택이었다고 말했음.
4,000달러를 내고 샀는데 은행에는 직접 살 집이라고 거짓말을 했고, 1년 뒤 산 값에 팔았다고 함.
처음 성공한 거래는 32가구짜리 건물이었고 그걸로 500만 달러를 벌었다고 2019년 영상에서 말했음.
판을 바꾼 건 소셜미디어로 개인 투자자를 모은 일이었음.
미국에는 레귤레이션 A라는 제도가 있어서, 부자가 아닌 일반인에게도 SEC에 신고한 범위에서 투자를 받을 수 있음.
그는 2018년 이 제도로 카돈 에퀴티 펀드 V를 열었고, 2019년 9월까지 5,000만 달러를 모았음.
펀드가 차자 그는 인스타그램에 소셜미디어로 크라우드펀딩 5,000만 달러를 모은 첫 레귤레이션 A라고 올렸다고 법원 판결문에 적혀 있음.
투자자는 2,000명이 넘었고, 다음 펀드 VI에도 1,300명 넘게 들어왔음.
그는 영상에서 수익을 숫자로 약속했음.
2022년 미국 제9순회항소법원 판결문에는 그가 영상에서 "15% 연 수익을 들고 나가게 될 것"이라고 말한 대목이 인용돼 있음.
10년이면 150%를 벌 거라며 SEC에 내가 그렇게 말했다고 전해도 된다, 사람들이 나를 노스트라다무스라고 부른다고 말했음.
그런데 SEC는 이 숫자를 문제 삼았음.
2018년 7월 30일 SEC 담당 부서는 펀드 V 신고서를 보고, 아직 사업 실적도 분배금도 없는데 약 15% 연 수익을 말할 근거가 보이지 않으니 지우라고 요구했음.
이틀 뒤 회사는 17·26·32쪽의 해당 문구를 지웠다고 답했음.
하지만 영상과 소셜미디어에서는 같은 숫자를 계속 말했다는 게 투자자들의 주장임.
실제 숫자는 공시에 있음.
2024년 펀드 V의 분배금은 연 5.5%, 펀드 VI는 5%였음.
회사가 매긴 내부 수익률은 펀드 V가 18.26%에서 12.42%로, 펀드 VI가 24.16%에서 13.08%로 해마다 내려왔음.
이 수익률에는 아직 팔지 않은 건물의 값을 운용사가 매긴 평가 이익이 들어 있음.
2026년 공시 기준 아직 판 건물은 하나도 없음.
금리가 오르자 펀드 VI는 2023년 863만 달러의 평가 손실을 냈음.
뒤에 연 리츠 I은 2024년 975만 달러, 2025년 526만 달러의 순손실을 냈음.
2020년 4월에는 코로나로 모든 펀드의 분배를 90일 멈췄다가 6월에 다시 시작했음.
운용사 몫은 따로 정해져 있음.
펀드 V와 VI에서 그의 회사는 수수료와 함께 투자자에게 정해진 수익을 준 뒤 남는 이익의 35%를 가져가는 B종 지분을 가졌음.
2025년 6월까지 그 몫으로 펀드 V에서 279만 달러, 펀드 VI에서 171만 달러를 받았고, 나중에 받기로 미룬 돈이 각각 420만 달러, 357만 달러임.
2026년 영상에서 그는 성과 보수는 보통 20%라고 말했는데, 펀드 V·VI 공시에는 35%로 적혀 있음.
펀드는 계속 늘었음.
2025년 6월 그는 펀드 28개로 개인 투자자 1만 7,000명 넘게에게서 16억 3,000만 달러를 모았다고 공시했음.
최근에는 비트코인을 섞었음.
2025년 7월 펀드 하나는 플로리다의 366가구 아파트를 사면서 비트코인 1억 800만 달러어치를 함께 사들여 모두 3억 4,300만 달러를 썼다고 공시했음.
2026년 영상에서 그는 부동산 수익 15%에 비트코인이 맞으면 30%가 된다고 말했음.
같은 해 영상에서 그는 영업 자리가 아니라서 하는 말이라며 입주율이 92.6%에서 91%로 내려갔다고 털어놓았음.
보여 주기 위해 하는 일이 많다며, 건물을 현금으로 산 것도 은행과 중개인에게 보내는 신호였다고 설명했음.
그리고 투자자 소송이 이어졌음.
2020년 9월 펀드 V·VI 투자자가 15% 수익 홍보가 증권법 위반이라며 캘리포니아 연방법원에 소송을 냈음.
1심은 2021년 4월 소송을 기각했음.
그런데 2022년 12월 제9순회항소법원은 소셜미디어로 대중에게 투자를 권한 것도 증권법상 판매 권유에 해당한다며 사건을 되살렸음.
2023년 다시 기각되자 2025년 6월 항소법원은 또 한 번 판결을 뒤집었음.
이번에는 SEC가 지우라고 했을 때 반박 없이 숫자를 지운 점을, 그가 그 예측을 스스로 믿지 않았다는 정황으로 볼 수 있다고 했음.
소송을 낸 투자자는 그 사이 숨져 딸이 소송을 이어받았음.
2026년 3월 27일 법원은 펀드 V 투자자 2,172명과 펀드 VI 투자자 1,322명을 집단소송으로 인정했음.
재판은 2027년 3월 9일로 잡혀 있음.
카돈 쪽은 투자자들이 손실을 보지 않았다고 주장함.
2026년 10월 16일 기준 판결은 나오지 않았음.
SEC가 그를 제재한 기록은 찾지 못했음.
그럼 카돈의 재산을 따져 봄.
53억 달러는 회사가 관리하는 건물 값이고, 공시상 그중 60~67%는 빌린 돈이라 그의 재산이 아님.
그의 회사가 펀드에서 받는 몫은 수수료와 B종 지분 분배로 공시되지만, 회사 전체의 이익과 그의 개인 재산은 공개되지 않아 추산하지 않았음.

이어서 읽기이해인, 1억 원으로 산 아파트를 팔고 32억 원을 빌려 건물주가 되기까지피아노 채널 141만 명의 배우 겸 유튜버가 종잣돈 1억 원으로 산 아파트를 18억 원에 팔고, 32억 원을 빌려 명일동 건물을 샀음. 월 이자 1,200만 원과 빈 호실 6개를 영상으로 보여 준 1년.

🍿 여담

본문의 노스트라다무스 발언은 항소법원 판결문에 그대로 실렸음.
같은 판결문에는 펀드 V가 소셜미디어로 5,000만 달러를 모은 첫 레귤레이션 A라고 그가 자랑한 인스타그램 글도 인용됐음.
그 자랑이 소셜미디어 홍보도 판매 권유로 볼 수 있다는 판단의 근거 가운데 하나가 됐음.
2018년 영상에서 그는 자신을 걸프스트림 전용기 주인이라고 소개했음.
2026년 10월 16일 기준 그의 유튜브 구독자는 314만 명임.

💰 어떻게 벌었나

과시 × 소셜미디어 → 남의 돈으로 산 아파트

카돈이 파는 건 아파트 펀드의 지분이고, 값은 그의 영상을 보고 부자가 되고 싶어진 일반인 투자자가 냄.
전용기와 '10배' 영상은 광고비 없이도 수백만 명에게 닿는 자산이었고, 그 영상이 펀드 투자자를 모으는 창구가 됐음.
개인 투자자 1만 7,000명 넘게에게서 16억 3,000만 달러를 모았으니 나눠 보면 한 사람이 약 9만 6,000달러를 넣은 셈임.
남의 돈에 은행 돈을 보태 건물을 사니 자기 돈은 적게 들고 관리하는 건물은 53억 달러어치가 되는 레버리지가 생김.
운용사는 건물이 팔리기 전에도 수수료를 받고, 정해진 수익을 넘는 이익의 20~35%를 가져감.
반면 투자자가 받은 분배는 2024년 연 5~5.5%로, 영상에서 말한 15%의 절반에 못 미쳤음.
아쉬운 점은 숫자를 말로 약속했다는 것임.
금리가 오르면 빌린 돈이 많은 아파트일수록 먼저 흔들리는데, 15%라는 말이 법원 판결문에 인용되며 3,500명 가까운 투자자의 집단소송이 됐음.

그랜트 카돈(Grant Cardone), 전용기 영상으로 개인 투자자 돈을 모아 아파트 53억 달러어치를 굴리기까지

🍿 여담

💰 어떻게 벌었나

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