박찬호, 메이저리그 연봉을 신사동 빌딩으로 바꾸기까지

1. 박찬호가 지분 100%를 가진 회사 피에스그룹의 서울 신사동 빌딩은 2025년 한 부동산 중개법인의 추산으로 약 800억 원임.
2. 피에스그룹이 2026년 6월까지 1년 동안 받은 임대료는 15억 8,400만 원이었음(감사보고서).
3. 시작은 2,000만 원짜리 평가였음.
4. 1997년 KBS 다큐멘터리에 따르면 고등학교를 마칠 무렵 국내 프로 구단이 박찬호에게 제시한 계약금은 2,000만 원 정도였음.
5. 같은 학년 최고 투수로 꼽히던 임선동·조성민은 억대 계약금을 제의받았음.
6. 공은 빠르지만 제구가 불안해 당장 쓰기 어렵다는 게 국내 구단의 평가였음.
7. 박찬호는 프로 구단 대신 한양대로 갔음.
8. 판을 바꾼 건 1993년 미국 버펄로에서 열린 유니버시아드 대회였음.
9. 대회가 끝난 뒤 LA 다저스가 입단을 제의했음.
10. 1994년 1월 14일, 한양대 2학년이던 박찬호는 다저스와 계약했음.
11. 계약금은 120만 달러였음.
12. 첫해 연봉은 10만 9,000달러였음.
13. 그해 4월 8일 박찬호는 한국인 첫 메이저리거로 마운드에 올랐음.
14. 그러나 17일 만에 마이너리그로 내려갔음.
15. 다시 메이저리그에 올라오기까지 2년이 걸렸다고 2021년 강연에서 말했음.
16. 그사이 1995년 10월 20일, 회사 피에스그룹이 세워졌음.
17. 이름은 'Park's Sports Group'의 줄임말이라고 보도됨.
18. 감사보고서에 적힌 사업은 부동산임대업, 부동산매매업, 프로스포츠선수 매니지먼트업임.
19. 박찬호는 1996년 4월 6일 시카고 컵스를 상대로 첫 승을 거뒀음.
20. 이듬해 1997년에는 14승을 올렸음.
21. 그해 연봉은 27만 달러였음.
22. 그해 11월 19일 박찬호는 1억 원을 내 장학회를 세웠음.
23. 기금의 이자로 해마다 초·중학생 10명에게 장학금 50만 원씩 주는 방식이었음.
24. 몸값은 그 뒤 해마다 뛰었음.
25. 1998년 70만 달러였던 연봉은 1999년 230만 달러가 되며 처음 100만 달러를 넘었음.
26. 2000년에는 18승 10패, 평균자책점 3.27을 기록했음.
27. 2001년 연봉은 990만 달러였음.
28. 그리고 2001년 12월 22일, 박찬호는 텍사스 레인저스와 5년 6,500만 달러에 계약했음.
29. 연봉은 2002년 1,100만 달러에서 해마다 100만 달러씩 올라 2006년 1,500만 달러가 되는 계약이었음.
30. 평균 연봉 1,300만 달러는 그때 메이저리그 투수 가운데 여섯 번째였음.
31. 몸값이 가장 비싸던 이 무렵 박찬호의 회사는 땅을 샀음.
32. 2003년 사들인 서울 강남구 신사동 도산대로변 땅 688.2㎡(약 208평)였음.
33. 감사보고서에 적힌 땅값은 70억 4,770만 원임.
34. 보도된 값은 65억 원과 73억 원으로 엇갈렸음.
35. 평으로 나누면 1평에 약 3,400만 원이었음.
36. 계약대로라면 그해 박찬호의 연봉은 1,200만 달러였음.
37. 그런데 마운드의 2003년은 최악이었음.
38. 7경기에 나와 1승 3패, 평균자책점 7.58에 그쳤음.
39. 땅값도 대부분 빌린 돈이었음.
40. 땅을 사고 난 2004년 6월 말 회사의 빚은 96억 4,000만 원으로 자산 95억 1,000만 원보다 많았음.
41. 국민은행에서는 엔화 2억 9,000만 엔을 연 2.5%에 빌렸음.
42. 'MY캐피탈'이라는 곳에서는 350만 달러를 연 4.5%에 빌렸음.
43. 주주에게서도 24억 3,000만 원을 빌렸음.
44. 한 보도는 법인을 통해 전액 현금으로 샀다고 전했지만 감사보고서의 숫자는 다름.
45. 2005년 그 땅에 지하 4층, 지상 13층 빌딩이 섰다고 보도됨.
46. 건물 장부가는 78억 4,000만 원이었음.
47. 땅과 건물을 합쳐 약 149억 원이 들었음.
48. 세계일보는 보도된 땅값 73억 원과 공사비 70억 원을 더한 143억 원을 텍사스 계약 총액의 약 18%로 계산했음.
49. 공사비도 빚으로 댔음.
50. 회사의 달러 빚은 2004년 6월 말 350만 달러에서 2007년 6월 말 1,050만 달러로 불어났음.
51. 빌딩은 2005년 하반기부터 세를 받기 시작했음.
52. 2006년 6월 결산의 첫 임대료수입은 4억 5,000만 원이었음.
53. 1년을 꼬박 채운 이듬해에는 8억 8,000만 원이었음.
54. 그사이 마운드의 박찬호는 무너지고 있었음.
55. 텍사스에서 뛴 4시즌 성적은 22승 23패, 평균자책점 5.79였음.
56. 2021년 강연에서 박찬호는 그때 자신이 최악의 FA 선수, 이른바 '먹튀'로 전락했다고 말했음.
57. 2005년 7월 30일 샌디에이고 파드리스로 트레이드됐음.
58. 2006년 시즌 도중에는 장출혈로 소장 일부를 잘라 내는 수술을 받았음.
59. 2007년에는 한 시즌 거의 전부를 마이너리그에서 보냈음.
60. 빌딩에도 위기가 왔음.
61. 달러로 빌린 돈은 원화 값이 떨어지면 갚아야 할 원화가 불어남.
62. 2008년 6월 결산에서 회사는 달러 빚 때문에 장부상 환산손실 12억 2,000만 원을 냈음.
63. 그해 순손실은 13억 3,000만 원이었음.
64. 자본총계는 마이너스 7억 9,000만 원이 됐음.
65. 빚이 자산보다 많아진 자본잠식 상태였음.
66. 금융위기가 덮친 이듬해에는 환산손실이 23억 1,000만 원으로 커졌음.
67. 2009년 6월 말 달러 빚 950만 달러는 원화로 122억 원이었음.
68. 이 빚을 박찬호의 돈이 메웠음.
69. 회사가 박찬호에게 빌린 돈은 2008년 6월 말 30억 원에서 2011년 6월 말 98억 원으로 늘었음.
70. 같은 기간 달러 빚은 1,050만 달러에서 550만 달러로 줄었음.
71. 2014년 6월 말 달러 빚은 0이 됐음.
72. 그때 회사가 박찬호에게 갚을 돈은 136억 원이었음.
73. 바깥에서 빌린 돈을 박찬호 개인의 돈으로 갈아 끼운 셈임.
74. 감사보고서의 주주 칸에는 2008년 6월 결산부터 박찬호 한 사람(100%)만 남았음.
75. 마운드에서도 박찬호는 버텼음.
76. 2008년 다저스로 돌아와 54경기에 나왔음.
77. 2009년에는 필라델피아 필리스에서 처음 월드시리즈 무대를 밟았음.
78. 2010년 뉴욕 양키스를 거쳐 피츠버그 파이리츠에서 시즌을 마쳤음.
79. 메이저리그 17시즌 성적은 124승 98패였음.
80. 아시아 출신 투수로는 가장 많은 승수였음.
81. 연봉 기록 사이트 baseball-reference에 남은 메이저리그 연봉만 더해도 8,546만 달러임(2007·2008년은 빠짐).
82. 2011년에는 일본 오릭스 버펄로스와 연봉 120만 달러, 옵션 100만 달러에 계약했음.
83. 투구 이닝당 10만 원씩 한국 복지재단에 기부해 달라는 조건을 붙였음.
84. 2012년에는 고향 팀 한화 이글스에서 최저 연봉 2,400만 원만 받았음.
85. 한화가 주려던 6억 원은 유소년·아마추어 야구 발전 기금으로 돌렸음.
86. 입단 회견에서 박찬호는 "한국 들어와서 돈을 번다는 것은 큰 의미가 없다"고 말했음.
87. 그해 11월 박찬호는 은퇴를 발표했음.
88. 공을 내려놓은 뒤에도 빌딩은 세를 냈음.
89. 2010년대 임대료수입은 해마다 9억 원 안팎이었음.
90. 2019년 6월 결산에서는 건물 장부가가 27억 원 늘었음.
91. 화재보험에 든 건물도 두 채가 됐음.
92. 감사보고서의 땅 면적도 853.93㎡로 늘어 있음.
93. 임대료수입은 2020년 6월 결산에서 17억 원으로 뛰었음.
94. 2026년 6월 결산 매출은 19억 8,200만 원임.
95. 임대료 15억 8,400만 원에 관리비수입 3억 9,800만 원을 더한 값임.
96. 관리비수입은 세입자에게 건물 관리 비용으로 따로 받는 돈임.
97. 감사보고서에는 보증금을 지키려고 건물에 전세권을 잡아 둔 세입자로 렉서스 판매사 엘엔티렉서스, 한국수입자동차협회, 이마트가 적혀 있음.
98. 1층에는 렉서스 전시장이 있고 박찬호 장학재단과 자산운용사도 세 들어 있다고 보도됨.
99. 맨 위 13층은 박찬호의 회사 사무실이라고 보도됨.
100. 선수 시절 번 돈을 건물로 바꾼 운동선수는 박찬호만이 아님. 비슷한 글 서장훈 편
101. 운동선수가 아니어도 큰돈이 한꺼번에 들어온 뒤 상가를 사 모은 사람이 있음. 비슷한 글 김소희, 스타일난다·3CE를 로레알에 팔기까지
102. 그리고 2026년, 박찬호는 메이저리그 구단의 주주가 됐음.
103. 7월 27일 박찬호가 이끄는 투자 모임 '팀61'이 애슬레틱스에 7,000만 달러를 넣는다고 발표했음.
104. 61은 박찬호의 현역 시절 등번호임.
105. 이미 5,500만 달러를 냈고 나머지 1,500만 달러는 MLB 사무국의 승인을 기다리고 있음.
106. 투자가 끝나면 지분은 3%가 조금 넘는다고 박찬호가 말했음.
107. 팀61에는 한국계 미국 배우 켄 정과 대니얼 대 킴도 들어 있음.
108. 애슬레틱스는 한국 자본이 MLB 구단 지분을 산 첫 사례라고 밝혔음.
109. 박찬호는 구단주 존 피셔의 수석고문도 맡았음.
110. 회견에서 박찬호는 다른 구단과도 투자를 이야기했지만 이미 자리 잡은 구단이 지분을 내주기는 쉽지 않았다고 말했음.
111. 애슬레틱스는 2028년 라스베이거스로 연고지를 옮길 예정임.
112. 7,000만 달러 가운데 박찬호 개인의 몫은 공개되지 않았음.
113. 그럼 박찬호의 부동산 가치를 추산해봄.
114. 매입가부터 보면 땅값은 감사보고서 기준 70억 4,770만 원임.
115. 실거래가 신고 자료는 2006년부터 있어 2003년 매입은 신고와 대조할 수 없음.
116. 2006년 1월부터 2026년 9월까지 강남구 상업·업무용 매매 신고 249개월 치에는 이 빌딩(대지 688㎡, 연면적 5,544㎡, 2005년 준공)과 맞는 거래가 없음.
117. 2026년 6월 말 감사보고서에도 땅과 건물이 그대로 올라 있어 그동안 판 적이 없음.
118. 지금 장부에 남은 땅과 건물의 취득원가는 183억 원임(땅 71억 8,000만 원, 건물 111억 5,000만 원).
119. 지금 시세는 보도된 추산뿐임.
120. 2025년 6월 한 중개법인은 1평에 3억 8,500만 원을 잡고 208평을 곱해 약 800억 원으로 추산했음.
121. 그 근거로 든 2021년 신사역 앞 대로변 거래 평당 4억 2,000만 원은 실거래 신고에서도 같은 해 신사동 상업지역 건물의 평당 약 4억 2,000만 원 거래로 확인됨.
122. 2023년 평당 5억 5,000만 원 거래는 신고에서 찾지 못했음.
123. 가장 가까운 신고는 2023년 2월 신사동 상업지역의 평당 약 5억 500만 원 거래였음.
124. 길 건너 논현동의 2024년 11월 평당 2억 6,000만 원 거래는 신고로 확인됨.
125. 정부가 매긴 땅의 공시지가는 2026년 6월 말 267억 원임(감사보고서).
126. 땅을 산 직후인 2004년 6월 말 공시지가는 43억 원이었음.
127. 다만 지금 감사보고서의 땅은 853.93㎡(약 258평)라 중개법인이 곱한 208평보다 넓음.
128. 임대료도 2019년에 늘어난 건물 몫까지 합친 회사 전체 값이라 아래 수익률은 대략의 값임.
129. 임대료 15억 8,400만 원을 12달로 나누면 한 달에 약 1억 3,200만 원임.
130. 보도된 '월 1억 원이 넘는 임대료'와 맞음.
131. 800억 원에 견주면 한 해 2%쯤이고 처음 들인 149억 원에 견주면 한 해 10%쯤임.
132. 세를 받고 남는 돈은 많지 않았음.
133. 2026년 6월 결산 영업이익은 1억 8,900만 원이고 순이익은 1억 1,200만 원임.
134. 임대·관리 원가 8억 8,000만 원과 직원 급여·세금 같은 판매관리비 9억 1,000만 원이 빠지기 때문임.
135. 이 추산에서 빠진 것도 있음.
136. 빌딩의 주인은 박찬호 개인이 아니라 회사이고 박찬호가 가진 건 그 회사의 주식 100%임.
137. 회사는 세입자에게 돌려줄 임대보증금 44억 원과 빌린 돈 40억 원을 안고 있음.
138. 회사가 박찬호에게 갚을 돈은 2025년 6월 말 82억 원에서 2026년 6월 말 20억 원으로 줄었음.
139. 빌딩을 팔 때 내는 법인세와 회사의 돈을 개인이 받을 때 내는 세금은 들어 있지 않음.
140. 애슬레틱스 지분의 박찬호 몫과 다른 개인 부동산도 이 추산에 들어 있지 않음.

피에스그룹 숫자로 보기 (감사보고서, 억 원)

회계연도는 7월~이듬해 6월이고 매출은 임대료수입에 관리비수입을 더한 값임. 외화 빚은 2004~2005년 엔화·달러, 2006년부터 달러를 그해 6월 말 환율로 바꾼 장부 값임. 출처는 피에스그룹 감사보고서(DART)임.

🍿 여담

1. 본문의 신사동 빌딩은 박찬호의 명함에도 들어 있음.
2. 2017년 JTBC 예능 '잡스'에서 박찬호가 건넨 명함에는 이름과 등번호 61, 빌딩 주소와 연락처가 적혀 있었음.
3. 출연자가 "본인 빌딩이죠?"라고 묻자 박찬호는 "네, 맞습니다"라고 답했음.
4. 출연자들은 웨이터 명함이 아니라 진짜 명함이라며 동네마다 '박찬호'라는 웨이터가 있다고 웃었음.
5. 2019년 ENA 예능 '우리집에 왜왔니'에서도 나이트클럽에 가면 웨이터가 다 박찬호라는 이야기가 나왔음.
6. 박찬호는 "나이트를 가본 기억이 잘 없다"고 했음.
7. 같은 방송에서 박찬호는 '먹튀'라는 별명에 "먹긴 했어도 튀지는 않았다"고 받아쳤음.
8. "주니까 먹었다"는 말도 덧붙였음.
9. 텍사스와 계약한 날에도 박찬호는 농담을 했음.
10. 텍사스는 박찬호가 미국에서 처음 프로 시즌을 보낸 곳임(1994년 다저스 산하 더블A 샌안토니오).
11. 그때 텍사스 사람들은 큰 모자와 큰 부츠 차림에 큰 스테이크를 먹었다고 함.
12. 그래서 자기도 모자와 부츠를 사고 늘 큰 스테이크를 먹으려 했다고 함.
13. 그런데 LA에 가니 큰 모자를 쓰거나 큰 부츠를 신은 사람이 아무도 없었다는 것임.
14. 박찬호는 이제 모자와 부츠를 다시 꺼내 텍사스에 우승 반지를 가져오겠다고 말했음.
15. 다저스가 박찬호를 고를 때는 몸부터 봤음.
16. 1997년 KBS 다큐멘터리에 따르면 다저스는 팔 부상 치료로 이름난 주치의 프랭크 조브 박사를 몰래 한국에 보내 박찬호의 몸을 검사했음.
17. 합격 판정이 나자 구단주 피터 오말리가 직접 박찬호의 부모를 찾아가 입단을 권했음.
18. 박찬호는 텍사스 입단 회견에서도 자신을 메이저리그로 데려온 오말리에게 고맙다고 말했음.
19. 2021년 강연에서 박찬호는 무너지던 시절의 거울 이야기를 했음.
20. 미국에서 맞은 첫 스프링캠프 때 토미 라소다 감독이 방에 찾아왔다고 함.
21. 라소다는 매일 아침과 매일 자기 전에 거울 속 자신에게 꿈을 약속하라고 했음.
22. 텍사스 시절 박찬호는 거울 속에서 울고 있는 자신을 봤다고 함.
23. 그때 라소다의 말이 떠올라 거울 속 자신에게 "울지 마, 넌 괜찮아, 다시 시작하자"고 말해 줬다고 함.
24. 2007년 마이너리그에 머물 때 주변에서는 은퇴를 권했음.
25. 박찬호는 그때 딱 한 사람만 자신을 응원했다고 했음.
26. 그 한 사람은 거울 속 자기 자신이었다는 것임.

💰 어떻게 벌었나

연봉 → 빌딩 → 임대료

1. 박찬호가 가진 건 돈이 아니라 공 던지는 실력이었고, 그 실력이 연봉이 됐다가 지금은 신사동 빌딩에 든 렉서스 전시장·이마트·자산운용사의 임대료가 됨.
2. 빌딩은 지어 두면 해마다 세가 들어오는 자산이고, 임대료는 1년을 다 채운 첫해 8억 8,000만 원에서 2026년 6월 결산 15억 8,400만 원으로 늘었음.
3. 15억 8,400만 원을 12달로 나눠 보면 한 달 약 1억 3,200만 원이고, 땅과 건물에 처음 들인 약 149억 원에 견주면 한 해 10%쯤임.
4. 건물은 빌린 돈을 보태 내 돈보다 큰 자산을 살 수 있어 레버리지에 유리하고, 땅을 산 뒤인 2004년 6월 말 회사의 빚은 96억 4,000만 원으로 자산 95억 1,000만 원보다 많았음.
5. 게다가 세는 공을 던지지 않아도 들어와서, 2012년 은퇴한 뒤에도 해마다 9억 원 안팎, 2020년부터는 15억 원 넘는 임대료가 들어왔음.
6. 몸으로 버는 연봉은 몸이 버틸 때만 나오는데, 땅을 산 2003년 그는 1승 3패에 평균자책점 7.58로 무너졌고 2007년에는 한 시즌 거의 전부를 마이너리그에서 보냈음.
7. 땅값도 올라서, 1평 약 3,400만 원에 산 땅을 2025년 한 중개법인은 약 11배인 1평 3억 8,500만 원으로 잡아 빌딩을 약 800억 원으로 추산했음.
8. 아쉬운 점은 달러 빚임.
9. 원화 값이 떨어지자 환산손실로 회사가 자본잠식에 빠졌고, 박찬호 개인의 돈으로 바깥 빚을 갈아 끼워 2014년 회사가 그에게 갚을 돈은 136억 원이 됐음.

관련 링크

피에스그룹 감사보고서 22건, 국토교통부 실거래가 신고 249개월 치, 기록 사이트 2곳, 본인이 나온 방송·강연 6건, 보도 20건을 확인해 정리함. 그중 직접 볼 만한 것만 모음.

• 박찬호 인스타그램: 본인 계정
• 피에스그룹 감사보고서 2026 (DART): 주주 박찬호 100%, 임대료수입 15억 8,400만 원, 공시지가 267억 원
• 피에스그룹 감사보고서 2005 (DART): 땅값 70억 4,770만 원과 엔화·달러로 빌린 돈
• 피에스그룹 감사보고서 2009 (DART): 금융위기 때 달러 빚의 환산손실 23억 원
• baseball-reference 박찬호: 해마다의 성적과 연봉, 이적 기록
• MBN 오렌지스퀘어 강연(2021): 먹튀 시절과 거울 이야기를 본인 말로
• JTBC 잡스 박찬호 명함(2017): 빌딩 주소가 적힌 명함
• ENA 우리집에 왜왔니(2019): "먹긴 했어도 튀지는 않았다"
• KBS 코리안 특급 박찬호(1997): 국내 구단 평가 2,000만 원부터 다저스 입단까지